GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (GYO) NEDİR?

Yazılar Haz 05, 2020

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO); gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan özel bir sermaye piyasası kurumudur.

Yatırım fonlarından modellenen GYO'lar, çok sayıda yatırımcının sermayesini bir araya getirir. Bu özelliği sayesinde bireysel yatırımcılar herhangi bir mülkü satın almak, yönetmek veya finanse etmek zorunda kalmadan gayrimenkul yatırımlarından temettü elde edebilirler. GYO'lar yatırımcılar için istikrarlı bir gelir akışı yaratırken genel olarak çok büyük getiriler sunmaz. Çoğu GYO, hisse senetleri gibi halka açık olarak işlem görmektedir. Bu da fiziksel gayrimenkul yatırımlarının aksine GYO'ları oldukça likit hale getirir.

GYO'lar apartman, baz istasyonları, veri merkezleri, otel, tıbbi tesisler, ofisler, perakende merkezleri ve depolar dahil olmak üzere birçok gayrimenkul türüne yatırım yapar.

GYO'lar Nasıl Çalışır?


Bir GYO portföyündeki mülkler arasında apartmanlar, veri merkezleri, sağlık tesisleri, oteller, altyapı - fiber kablolar, baz istasyonları, enerji boru hatları, ofis binaları, perakende satış merkezleri ve depolar yer alabilir. Genel olarak GYO'lar belirli bir gayrimenkul sektöründe uzmanlaşmıştır. Bununla birlikte, bazı GYO portföyleri çeşitlendirilerek özelleştirilebilir. Örneğin, bir GYO portföyünde hem otel hem de apartman mülkü bulunabilir.

Birçok GYO halka açık menkul kıymet borsalarında işlem görmektedir ve yatırımcılar işlem zamanı süresince hisse senedi gibi alım/satım işlemi yapabilirler. GYO'lar tipik olarak yüksek hacimli işleme sahiptir ve likit yatırım araçları olarak kabul edilirler.

Sermaye Piyasası Kurulu, GYO'ların işleyişini şu şekilde açıklamıştır:

"Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve bu suretle gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarının temettülerine ortak olmak yanında, bu ortaklıkların paylarının borsada oluşan olası fiyat artışlarından da yararlanma imkanına sahiptirler. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföyün işletilmesi faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. şirketin mevcut faaliyetlerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetlerine değiştirmesi koşuluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür." [1]

GYO Yatırımı Nasıl Yapılır?

SPK'da belirtildiği gibi, gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarına yatırım yapmak için borsada işlem yapan bir yatırım kuruluşuna talimat verilmesi yeterlidir. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırım ortaklığına birincil piyasada da yatırım yapılabilir.

GYO yatırımı ile birlikte yatırımcılara birçok hak tanınır. Bunlar;

  • "Ortaklığın elde ettiği kardan, kar dağıtımı yapılması halinde, payına düşen kısmını alma hakkı,
  • Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
  • Ortaklığın kendi kaynaklarından yapacağı sermaye artırımı nedeniyle çıkaracağı payları bedelsiz olarak alma hakkı,
  • Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik hakkı,
  • Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
  • Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
  • Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı." [1]

GYO Yatırımının Avantajları ve Dezavantajları


GYO'lar yatırım portföyünde önemli bir rol oynayabilirler. Bunun nedeni ise güçlü, istikrarlı bir temettü ve uzun vadeli sermaye değerlemesi potansiyeli sunabilmeleridir. Bununla birlikte, tüm yatırımlarda olduğu gibi GYO'ların da avantajları ve dezavantajları vardır.

Avantaj kısmında, ilk olarak GYO'ların kolayca alınıp satılabilmesini söyleyebiliriz. Çünkü GYO'lar çoğu borsada işlem görürler. Performans açısından GYO'lar, riske göre dengelenmiş cazip getiriler ve istikrarlı nakit akışı sunarlar. Ek olarak, bir gayrimenkul varlığı yatırımcıların portföyleri için çeşitlilik hususunda oldukça iyi bir tercih olabilir. GYO'lar çeşitlilik ve temettü gelirleri açısından avantajlı olduğu için portföylerde genellikle tercih edilen yatırımlardır.

Dezavantaj kısmına gelince, GYO'lar getiri bakımından çok fazla imkan sunmaz. Bununla birlikte bazı GYO temettülerinin vergilendirilmesi ve yüksek işlem ücretlerine sahip olması da sıralanabilir.

-> Özetlemek gerekirse:

GYO'ların Artıları
+Rekabetçi ve uzun vadeli performans
+Riske uygun, istikrarlı temettü gelirleri
+Likidite
+Şeffaflık
+Portföy Çeşitliliği

GYO'ların Eksileri
-Yavaş büyüme
-Temettü vergilendirilmesi
(vergilendirmeyle ilgili detaylı bilgi için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın web sitesini ziyaret edebilirsiniz [2])
-Piyasa riski
-Yüksek işlem ücreti potansiyeli

İlginizi Çekebilir: Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?

GYO'lar Neden Uzun Vadeli Yatırım Olarak Tercih Edilir?


GYO'ların uzun vadeli yatırımcıların portföyünde bulunması için birkaç neden bulunuyor. Öncelikle yatırıma yeni başlayanlar için GYO'lar güvenilir ve büyüyen bir gelir kaynağı olarak tercih sebebidir. İyi yönetilen GYO'lardan genel olarak istikrarlı ve genel olarak tatmin edici bir kar elde edilir. Bu özelliği nedeniyle uzun vadeli yatırımlarda sıklıkla tercih edilirler. Bununla birlikte, portföy çeşitlendirme konusunda oldukça avantajlıdır.

BİST100'de İşlem Gören GYO'lar

ATAKULE GMYO (AGYO)
AKFEN GMYO (AKFGY)
AKMERKEZ GMYO (AKMGY)
AKİŞ GMYO (AKSGY)
ALARKO GMYO (ALGYO)
ATA GMYO (ATAGY)
AVRASYA GMYO (AVGYO)
DOĞUŞ GMYO (DGGYO)
DENİZ GMYO (DZGYO)
EMLAK KONUT GMYO (EKGYO)
HALK GMYO (HLGYO)
İDEALİST GMYO (IDGYO)
İŞ GMYO (ISGYO)
KİLER GMYO (KLGYO)
KÖRFEZ GMYO (KRGYO)
MARTI GMYO (MRGYO)
MISTRAL GMYO (MSGYO)
NUROL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (NUGYO)
ÖZDERİCİ GMYO (OZGYO)
ÖZAK GMYO (OZKGY)
PANORA GYO (PAGYO)
PERA GMYO (PEGYO)
PEKER GMYO (PEKGY)
REYSAŞ GMYO (RYGYO)
SİNPAŞ GMYO (SNGYO)
SERVET GMYO (SRVGY)
TREND GMYO (TDGYO)
TORUNLAR GMYO (TRGYO)
TSKB GMYO (TSGYO)
VAKIF GMYO (VKGYO)
YENİ GİMAT (YGGYO)
YEŞİL GMYO (YGYO)
YAPI KREDİ KORAY GMYO (YKGYO)

Bist100 GYO 1 yıllık performans grafiği [3]:

Son 1 yılda en iyi performans gösteren GYO'lar sırasıyla REYSAŞ GMYO (RYGYO), TSKB GMYO (TSGYO) ve HALK GMYO (HLGYO).

REYSAŞ GMYO (RYGYO): Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Türkiye’deki depoculuk alanındaki açığı görerek 2008 yılında kurulmuş ve Reysaş Lojistik ve Taşımacılık Tic.A.Ş.’nin iştiraki olarak 2010 yılında halka açılmıştır. Türkiye’nin Depocusu olarak kurulmuş olan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bir ilke imza atarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları içinde ilk defa tahvil ihraç eden şirket olmuştur. [4]

TSKB GMYO (TSGYO): TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yatırım yapan bir portföy yönetim şirketidir. 2006 yılının başında kurulan şirket, ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla karlı bir gayrimenkul portöyü oluşturmayı ve geliştirmeyi hedeflemektedir. TSKB GYO'nun ödenmiş sermayesi yıllar içinde yapılan nakdi artışlarla 2018 yıl sonu itibarıyle 300.000.000 TL'ye yükseltilmiş olup, 115.000.000 TL tutarındaki paylar TSGYO sembolü ile Borsa İstanbul'da işlem görmektedir. [5]

HALK GMYO (HLGYO): Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı; gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak, ülkemiz gayrimenkul piyasasındaki değişim ve ilerlemeye ivme kazandırmak, Türkiye ekonomisi için değer yaratmak, dünya standartlarında projelere imza atmak ve sektörün önde gelen güvenilir firmalarından biri olmak adına 18.10.2010 tarihinde faaliyete geçmiştir. Şubat 2013 tarihinde halk arz olmuştur. [6]


Kaynaklar:

[1]https://www.spk.gov.tr/Sayfa/AltSayfa/409
[2]https://www.gib.gov.tr
[3]https://www.oyakyatirim.com.tr/piyasa-verileri/XGMYO

[4]http://www.reysasgyo.com.tr
[5]http://www.tskbgyo.com.tr
[6]http://www.halkgyo.com.tr