GAYRİMENKUL YATIRIM FONU NEDİR?

Yazılar • 25 Mar 2020

Gayrimenkul yatırım fonları, yatırım fonu yapısı kullanılarak finanse edilmiş ve gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıları bir araya getiren bir finansal araçtır.

Gayrimenkul yatırım fonlarının çoğu arazi, apartman ve tarım alanına yapılan yatırımları içermesine rağmen çeşitli ticari ve kurumsal mülklere olan yatırımları da kapsamaktadır. Gayrimenkul fonlarına yatırım yapmak istiyorsanız, işte bilmeniz gerekenler...

Gayrimenkul Yatırım Fonları Nasıl Çalışır?

Bir gayrimenkul fonunun ne olduğunu anlamak için, önce bir yatırım fonunun nasıl çalıştığını bilmelisiniz. Basitçe söylemek gerekirse, yatırım fonu birkaç farklı yatırımın tek bir derlemesinden oluşan bir finansal araçtır. Örneğin, bir fon hisse senetleri ve tahvillerin bir karışımına sahip olabilir veya hisse senetlerini Bist100 gibi belirli bir endekste takip edebilir.

“Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.” [1]

Bir gayrimenkul fonu da yatırım fonuna benzer şekilde çalışır. Tek farkı sadece dolaylı olarak veya doğrudan gayrimenkul yatırımlarını içerir. Mesela, bir gayrimenkul fonuyla bireysel ticari mülklere sahip olabilir veya alışveriş merkezi, otel gibi yerlere yatırım yapabilirsiniz. Ek olarak bu fonla gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO) da yatırım yapabileceğinizi ekleyelim.

Gayrimenkul fonları açık uçlu (sabit hisseli sermayesi bulunmayan) veya kapalı uçlu (sabit hisseli sermayesi bulunan) olabilir. Açık uçlu bir fon, aktif kaldığı sürece fona girmenize veya fondan çıkmanıza izin verir. Kapalı uçlu bir fonun tipik olarak bir giriş noktası ve bir çıkış noktası vardır. Yani yatırım yaptıktan sonra fondan ayrılamazsınız.

Diğer yatırım fonları gibi, gayrimenkul fonları da pasif veya aktif olarak yönetilebilir. Pasif yatırım stratejileri tipik olarak altta yatan bir endeksin performansını taklit etmeye çalışır.

Gayrimenkul Yatırım Fonu Portföyü Oluşturulması

“Fonların portföyünde yer alabilecek varlık ve işlemler aşağıdaki gibidir:

a) Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
b) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye'de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
c) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
ç) Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
d) Yatırım fonu katılma payları,
e) Repo ve ters repo işlemleri,
f) Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
g) Varantlar ve sertifikalar,
ğ) Takasbank para piyasası işlemleri,
h) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
ı) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
i) Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.

Fon portföyünde yer alan söz konusu varlıkların yönetiminde bazı sınırlamalar getirilmiştir:

a) Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında; gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, gayrimenkul sertifikaları ve diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları da dikkate alınır. Şu kadar ki tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.

b) Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı fon toplam değerinin %60’ını aşamaz. Yalnızca belirli bir gayrimenkule yatırım yapacak ya da belirli bir sektörde faaliyet gösterecek fonlar için bu sınırlama uygulanmaz.

c) Üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı hakların değeri fon toplam değerinin %30’unu aşamaz.” [1]

Gayrimenkul Fonlarına Yatırım Yapmalı Mısınız?

Gayrimenkul yatırım fonları genel olarak herhangi bir portföy için oldukça sağlam ve iyi getirili kabul edilir. Avantajlarından bazıları şu şekilde:

Portföy çeşitliliği: Hisse senetleri ve tahviller bir portföyün olmazsa olmazları olsa da gayrimenkul fonlarıyla portföyü çeşitlendirmek yatırımlarınıza başka bir boyut ekler. Gayrimenkul genel olarak hisse senetleri ile düşük bir korelasyona sahip olduğundan risk yönetimi yapmanızı sağlar.

Volatilitede ve enflasyondan korunma: Borsa volatil olduğu zaman gayrimenkul fonları portföyünüzü dengeleyecektir. Gayrimenkul performansı ve getirileri, hisse senedi fiyatlarıyla bağlantılı olarak hareket etmediğinden borsa düşse bile gayrimenkuller yükselmeye devam edebilir.

Hisse senedi fiyatları düştüğü zaman tüketici malları için enflasyon ve yükselen fiyatlar yatırımcılar için problem olabiliyor. Fakat eğer tüketiciler enflasyon yüksekliğine rağmen gayrimenkul talebinde bulunuyorsa ve satın alma durumları yoksa gayrimenkul yatırımcıları artan kiralardan faydalanabilir.

Düşük maliyet: En iyi gayrimenkul fonlarından bazıları düşük getiri oranlarına sahiptir, bu da getirilerinizin daha fazla elinizde kalmasını sağlar. Ek olarak kiralık bir mülke sahip olmak, gayrimenkulün gerekli bakımlarını yaptırmak çok zorlayıcı ve masraflı olabilir. Fakat gayrimenkul yatırım fonları bu masraflarla sizi uğraştırmaz.

Güçlü performans: Gayrimenkul yatırım fonları, diğer yatırım fonları ile elde edebileceğiniz yatırımlara eş değer veya daha fazla getiri elde etmenizi sağlar. Güçlü performans ve istikrarlılığı sayesinde iyi kazançlar elde edebilirsiniz.

Sonuç

Bir gayrimenkul fonu göz önüne alındığında fonun geçmiş performansı, temel varlıkları, çeşitlendirilip çeşitlendirilmediği, aktif/pasiflik durumu gibi özelliklerinin çok iyi araştırılması gerekir. Ayrıca fonun yaşına ve fon yöneticisinin geçmişine bakmayı da unutmayın.

Gayrimenkul fonlarının birçok avantajı olsa da hala bazı risklerinin olduğunu unutmamak gerekir. Tarihsel olarak baktığımızda gayrimenkulün oldukça güçlü olduğunu görsek de 2008 ekonomik krizi zamanı gibi dönemlerde oldukça zorlu yollardan geçmiş olduğunu biliyoruz. Her yatırımda olduğu gibi, çeşitlilik potansiyel riskleri dengelemenin anahtarıdır.