EMLAK BALONU NEDİR?
Emlak balonu, emlak piyasasında görülen arz - talep dengesindeki bozulmanın fiyatları hızlı ve spekülatif olarak yükseltmesini anlatır.
Emlak balonu; talep, spekülasyon ve iştahlı harcamalara göre artan konut fiyatlarında çöküş noktasına kadar süren bir artışı anlatır. Emlak balonu genellikle sınırlı bir arz karşısında görülen talep artışı ile başlar. Spekülatörler ise piyasaya para akıtarak talebi daha da artırırlar. Bir noktada da arz artarken talep azalır veya durgunlaşır. Bu da fiyatlarda keskin bir düşüşe neden olur ve balon patlar.
Emlak balonu geçici bir olaydır ama yıllarca da sürebilir. Genellikle bu balon talep, spekülasyon, yüksek yatırımlar veya aşırı likidite gibi faktörler tarafından yönlendirilir. Bu faktörler, konut fiyatlarının sürdürülemez olmasına sebep olabilir. Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre, emlak balonları özkaynak balonlarından daha az görülse de etkileri çok daha uzun vadeli olabilir.
Emlak balonları sadece büyük bir emlak krizine neden olmakla kalmaz. Tüm bölgelerden, mahallelerden ve genel ekonomiden kişilerin üzerinde önemli bir etki gösterir. İnsanlar emlak balonu sebebiyle ipoteklerini ödemenin yollarını aramaya zorlanabilir veya evlerinde yaşayabilmek için emeklilik fonlarını kullanmak zorunda kalabilirler. Bu özelliğiyle emlak balonları, insanların tasarruflarını kaybetmelerinin ana nedenlerinden biri olmuştur.
Emlak Balonunun Sebepleri Nelerdir?
Geleneksel olarak konut piyasası, büyük işlem ve taşıma maliyetleri nedeniyle diğer finansal piyasalar kadar balonlara eğilimli değildir. Bununla birlikte, çok düşük faiz oranları ve kredi arzındaki hızlı bir artış, borçluların piyasada daha talepkar hale gelmesin yol açabilir. Faiz oranlarının yükselmesi ve kredi standartlarının sıkılaştırılması da talebi azaltarak konut balonunun patlamasına neden olabilir.
Peki emlak balonu nasıl patlar? Bir noktadan sonra bu balonun patlaması gerekiyor. Çünkü konutlardaki fiyat artışı artık kontrol edilebilir bir seviyeden çıkmış olur ve arz talep dengesi iyice sıkıntıya girer. Emlak balonu patlamasına yol açan temel sebepleri ise şöyle sıralayabiliriz:
-Krediye erişimde zorluklar: Bankalar, mevcut ekonomik durum, faiz oranları ve finansman faktörleri çerçevesinde kredi verimini zorlaştırarak riskten kaçınma yoluna giderler.
-Faizin yükselmesi: Faizde görülen yükselme ile birlikte konut talebi azalır ve emlak satışları düşer.
-Ekonomik resesyon: Ekonomide görülen durgunluk ve işsizlik oranlarının artması sonucunda gelirlerde azalma meydana gelir ve emlak satışları düşer.
-Spekülatörlerin yatırımı bırakması: Konut talebi düştükçe spekülatörler piyasadan çekilerek arzı artırıp fiyatları düşürürler.
2000 Yılı ABD Emlak Balonu
2000'li yılların ortalarında meşhur ABD emlak balonu kısmen teknoloji sektöründe olan başka bir balonun sonucuydu. Bazılarına göre bu balon doğrudan 2007-2008 mali kriziyle de ilgiliydi.
1990'ların sonundaki dotcom balonu sırasında birçok yeni teknoloji şirketi, nispeten kısa bir sürede hisse senedi fiyatlarını çok fazla yükseltti. Yeni başlayanlar ve henüz gerçek kazanç elde etmeyen şirketler bile hızlı bir kâr elde etmeye çalışan spekülatörler tarafından yüksek fiyatlara çekildiler. 2000 yılına gelindiğinde Nasdaq zirve yaptı ve teknoloji balonu patladığında, daha önce yükselen bu hisse senetlerinin birçoğu önemli ölçüde düşüş gösterdi.
Yatırımcılar dotcom balonu patlaması ve bunu takiben borsa çöküşünün ardından borsa yatırımından vazgeçtiklerinde paralarını gayrimenkule taşıdılar. Aynı zamanda ABD Federal Rezervi, 11 Eylül 2001 Dünya Ticaret Merkezi saldırısından sonra görülen belirsizliği ortadan kaldırmak için faiz oranlarını düşürdü. Bu para ve kredi akışı, ev sahipliğini teşvik etmek için tasarlanmış çeşitli hükümet politikaları ve gayrimenkulle ilgili varlıkların likiditesini artıran bir dizi finansal piyasa yeniliği ile bir araya geldi. Konut fiyatları yükseldi ve giderek daha fazla insan konut alım/satım işine girdi.
İlerleyen 6 yıl boyunca, konut sahipliği üzerindeki faiz oranları düştükçe gayrimenkul alımları endişe verici seviyelere yükseldi ve kredi şartları tamamen askıya alındı. Bu dönemde konut alımlarının % 56'sının normal kredi koşulları altında bunları karşılayamayacak kişiler tarafından yapıldığı tahmin edilmektedir.
Teknoloji balonu gibi, emlak balonu konut fiyatlarındaki artışla karakterize edildi, ancak emlak piyasasında görülen boğa hakimiyetinin devamı neticesinde birçok yatırımcı spekülatif yatırım amacıyla ev satın almaya başladı.
Hükümetin konut alımını teşvik etmesi, bankaların faiz oranlarını düşürmelerine ve kredi verme şartlarını gevşetmeye yöneltti. Konut satın alma çılgınlığı, piyasa spekülatörlerinin yalnızca 2 hafta içinde on binlerce dolar kâr elde etmelerine yol açtı.
Aynı dönemde borsa yeniden toparlanmaya başladı ve 2006 yılına kadar faiz oranları yükselmeye başladı. İpotekler, ekonominin 2007 yılında yavaşladığını gösteren işaretlerle daha yüksek oranlarda sıfırlanmaya başladı. Konut fiyatları yüksek seviyelerdeyken, risk primi daha sonra konut yatırımı yapmayan yatırımcılar için çok yüksekti. Konut fiyatları nihayetinde ülkenin bazı bölgelerinde % 40'tan fazla düştü ve toplu ipotek temerrütleri birkaç yıl içinde bu milyonlarca ipoteğin haczine yol açtı.
Türkiye'de Emlak Balonu Var Mı?
Türkiye'de devlet desteğiyle konut ve inşaat projelerinin yürütülmesi, ekonomik büyümenin merkezini inşaat sektörü olarak belirledi. 2007 yılının ardından mortgage veya ipotek kredileriyle birlikte inşaat sektörü güçlendi. Konut talebinin artmasıyla birlikte emlak fiyatları yükseldi.
Konut kredisindeki en büyük artış Türkiye'de görüldü (OECD ülkelerine kıyasla). 2008 yılında görülen mali krizin etkisi ve Türk Lirasının değer kazanması neticesinde dış kaynaklı finansmanlar arttı ve bu kaynaklar konut kredilerinde kullanıldı. Bu gelişmelerin ışığında 2016 yılından itibaren "Türkiye'de emlak balonu mu var?" sorusu gündeme geldi. Bu konuyla ilgili çok farklı görüşler bulunuyor. Kimisi emlak balonu tehlikesine dikkat çekerken kimisi de büyük şehirlerde hala konut gereksinimi olduğunu ve bu nedenle emlak balonu olmadığını savunuyordu. Bununla birlikte emlak kiraları konut talebine rağmen geriliyordu. Konut fiyatları ve yıllık kira bedeli arasındaki oranda görülen artış, emlak fiyatlarının şişmeye başladığını gösteriyordu. Konuyla ilgili olarak değerli ekonomist Mahfi Eğilmez'in şöyle bir değerlendirmesi bulunuyor:
Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?
Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.
Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye’de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında 2010 yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.
Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. 100 üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks 2010 yılını baz alarak yani 2010 = 100 olarak hazırlanmış bir endeks.) [1]
IMF, Global Konut İzleme Raporu'nda (2017 Mart - Global Housing Watch)* Türkiye'deki emlak fiyatlarının artarak balonlaşmaya başladığını gösterdi. 23 gelişmekte olan ülke arasında Türkiye emlak fiyatı artışında 3. sırada yer aldı.
2018 yılında Türk lirasının değer kaybetmesi, dış finansal kaynakların azalması, enflasyonun yükselmesi ve ekonomik daralma gibi sebepler nedeniyle inşaat sektörü problemler yaşamaya başladı. TCMB 2018'in Eylül ayında faizleri artırma yoluna giderek inşaat sektörünün iyice çökmesine yol açtı. Bu faktörlere ek olarak ekonomik güvenin düşmesi, yıllık enflasyon oranının %24'lere çıkması ve satın alma gücünün düşmesi sebepleriyle emlak piyasası talep azlığı neticesinde durgunluğa girdi.
2018 yılı Türkiye inşaat sektörü 2017 yılına göre %60 oranında küçüldü. 2019 yılının ilk yarısında ise 2018 yılına göre %50 küçülme görüldü. İnşaat sektörü küçülürken talepteki azalmanın nasıl telafi edileceği tartışılmaya başlandı. Türkiye'nin elinde bulunan yaklaşık 2 milyon adet konutun nasıl satılabileceği gündem konusu oldu.
Siz ne düşünüyorsunuz? Türkiye'de emlak balonu var mı yoksa arz talep dengesi sağlıklı mı? Yorumlarda bizimle paylaşın.
Kaynaklar:
*https://www.imf.org/external/research/housing/report/pdf/Q1_2017.pdf
https://www.investopedia.com/terms/h/housing_bubble.asp
[1]http://www.mahfiegilmez.com/2017/05/konut-ve-balon-meselesi.html